Как правильно рассчитать: общую площадь, площадь застройки и строительный объем жилого дома?

1. Расчет общей площади дома.

Общая площадь жилого дома, площадь застройки, строительный объем определяются согласно нормативных документов. Приведем самые основные нормативные документы, согласно которых, будет приведены правила расчета технико-экономических показателей дома:

ДБН В.2.2-15:2019 Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення. Зі Зміною № 1

Общая площадь квартиры (жилого дома) – это суммарная площадь:

• жилых помещений;
• подсобных помещений;
• площадь лоджий, балконов, веранд и террас, с учетом соответствующих коэффициентов (коэффициенты указаны ниже).

Таким образом, следует сложить все площади каждого этажа, в том числе:

• технического этажа;
• мансардного этажа;
• цокольного этажа;
• подвального этажа.

Общая площадь этажа определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений в пределах рассматриваемого этажа.

Приведем некоторые определения из ДБН В.2.2-15-2005:

Жилое помещение – это отапливаемое помещение, расположенное в надземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания и отвечающее санитарно-эпидемиологическим требованиям к микроклимату и воздушной среде, к естественному освещению, к допустимым уровням нормируемых параметров шума, вибрации, ультразвука и инфразвука электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения.

Подсобные помещения квартиры – помещения, предназначенные для гигиенических или хозяйственно-бытовых нужд проживающих, а именно:

• ванная;
• уборная;
• душевая;
• постирочная;
• кухня;
• кладовая;
• прихожая;
• внутриквартирный холл;
• коридор;
• балкон;
• наружная застекленная лоджия;
• терраса (к террасе приравнивается эксплуатируемая кровля – эта площадь учитывается при подсчете общей площади здания);
• веранда.

Подсобные помещения многоквартирного жилого здания – помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации здания и бытового обслуживания его жителей, в этом числе:

• лестничные клетки;
• вестибюли;
• переходные шлюзы;
• внеквартирные коридоры;
• колясочные;
• кладовые;
• мусоросборные камеры;
• чердаки;
• подвалы;
• шахты;
• антресоли;
• галереи.

Порядок определения технико-экономических показателей

 жилого дома (строения)

1. Общая площадь здания (жилого дома)

1. Общую площадь квартиры (одноквартирного жилого дома) определяют как сумму площадей всех помещений квартиры (жилого дома), в том числе площадь встроенных шкафов и летних помещений, учитываемых с понижающими коэффициентами:

• площадь балконов и террас – коэффициент 0,3;
• площадь лоджий — коэффициент 0,5;
• площадь остекленных балконов – коэффициент 0,8;
• площадь веранд, застекленных лоджий и холодных кладовых – коэффициент 1,0.

2. Площадь жилых и вспомогательных помещений в жилых зданиях определяется по размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен на уровне пола (без учета плинтусов).

3. Площадь помещений с наклонными наружными стенами также измеряется на уровне пола.

4. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница.

5. Площадь мансардного помещения рассчитывается так: площадь без понижающих коэффициентов учитывается, где высота от пола до наклонного потолка составляет более:

• 1,5 м – при наклоне кровли 30° к горизонту;
• 1,1 метра – при наклоне кровли 45°;
• 0,5 метра – при наклоне кровли 60° и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

Далее та область помещения мансарды, где высота потолков меньше указанных величин площадь считается с коэффициентом 0,7 с учетом следующих условий наклона кровли и минимальной высоты аттиковой стены:

• минимальная высота стены не менее 1,2 м при наклоне кровли 30°;
• минимальная высота стены не менее 0,8 м при наклоне кровли 45…60°;
• минимальная высота стены не ограничивается при наклоне кровли 60° и более.

Что не включается в общую площадь здания (дома):

• площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания (за исключением тех, которые являются декоративным оформление помещения);
• площадь входных тамбуров в одноквартирных домах;
• площадь неэксплуатируемого чердака;
• площадь технического чердака;
• площадь хозяйственного подполья для проветривания здания;
• площадь технического подполья;
• площадь внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной разводкой, например в каналах и шахтах;
• площадь внеквартирных инженерных коммуникаций с горизонтальной разводкой, например в межэтажном пространстве;
• площадь тамбуров;
• площадь портиков;
• площадь крылец;
• площадь наружных открытых лестниц;
• площадь пандусов.

Что не включается в площадь этажей:

1. В площадь этажа не включается площадь проемов для лифтовых и других шахт, эта площадь учитывается только 1 раз на самом нижнем этаже.

Следует различать определение общей площади жилого дома от определения площади жилого дома усадебного типа.

Общая площадь жилого дома усадебного типа (дачного, садового) определяется как сумма площадей помещений дома без учета площадей балконов, лоджий и террас. (Приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства N 167 (z0479-10) от 1.06.2010, Украина).

2. Площадь застройки здания (жилого дома)

Согласно ДБН В.2.2-15-2005 (приложение В) площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. При этом площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды для автомобиля расположенные под зданием включаются в площадь застройки.

К выступающим частям здания относятся:

• входные площадки и ступеньки;
• веранды;
• примыкающие террасы;
• приямки;
• вход в подвал;
• консольные сооружения в виде стен или балконов выступающих за пределы здания на высоте менее 4,5 м от уровня земли;
• крыльцо;
• пандус.

В площадь застройки не включается:

• выступающие части крыши;
• площадь отмостки здания;
• площадь тротуаров;
• временные сооружения.

Если балкон расположен на несущих столбах, тогда его площадь учитывается в площадь застройки дома.

3. Строительный объем здания (жилого дома)

Согласно ДБН В.2.2-15-2005 (приложение В) строительный объем жилого здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ±0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Определение строительного объема надземной части дома

Рассмотрим самые основные моменты по определению строительного объема надземной части жилого здания.

1. Измерение стен по внешнему обводу следует производить с учетом толщины слоя штукатурки или облицовки, т.е. в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания.

2. Если дом с чердаком (чердачным перекрытием), тогда строительный объем дома определяется путем умножения двух параметров, это площади горизонтального сечения по внешнему контору дома на уровне первого этажа (чуть выше цоколя) и полной высоты здания, которая измеряетсяотуровня чистого пола первого этажа до верха утеплителя чердачного перекрытия.

3. Если дом без чердака, тогда строительный объем дома определяется путем умножения двух параметров, это площади вертикального поперечного сечения и длины здания.

Под длиной здания в данном случае необходимо понимать расстояние между наружными поверхностями торцевых стен, измеренное в направлении перпендикулярном вертикальному сечению. Измерение длины производят на уровне первого этажа, чуть выше цоколя.

Под площадью вертикального поперечного сечения следует понимать площадь ограниченная контуром, который проходит по наружной поверхности внешних стен, верхнее очертание крови и по уровню чистого пола первого этажа.

4. Если площадь каждого этажа в доме разная, тогда необходимо строительный объем определять как сумму объемов каждого этажа.

5. Если конструкция дома сложная и имеет разные части по высоте и очертанию, тогда следует также строительный объем определять как сумму объемов его отдельных частей.

6. Если контур светового фонаря выходит за общий контур крыши, тогда его объем необходимо дополнительно учитывать в общем строительном объеме.

При вычислении строительного объема не учитываются:

• объем выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас;
• если здание на опорах, тогда не учитывается пространство под зданием;
• объем проездов.
• объем проветриваемых подполий и подпольных каналов;
• объем ниш в стенах.

Определение строительного объема подземной части дома

1. Строительный объем подземной части дома определяется подобно определению надземной части: следует площадь горизонтального сечения измеренного на уровне первого этажа, чуть выше цоколя умножить на высоту, измеренную от уровня пола в подвале до уровня чистого пола первого этажа.

2. Если контуры подвала выходят за общий контур здания, тогда следует определять площадь сечения подвала по внешнему контуру стен подвала на уровне перекрытия подвала.

Автор публикации – эксперт GIDproekt

Конев Александр Анатольевич